战略，是方向性、全局性和基于未来的有限资源下的取舍；战略，以定位为核心，对经营活动进行安排，建立起独特的适配。犹如下棋，战略是布局，战术是绞杀时的精算，执行时达成目标的学问。对公司发展来说，如果没有战略，一切都是枉然。

  最近各家房企都在公布财报，最耀眼的莫过于碧桂园、恒大和万科三家公司。如果有第四家，可能就是融创。但是，最赚钱的还是恒大。

  上半年，恒大收入较2017年同期上升59.8%至3003.5亿元。毛利较2017年同期上升61.8%至1088.6亿元；毛利率为36.2%，上升0.4个百分点。净利润较2017年同期上升129.3%至530.3亿元；净利润率为17.7%，上升5.4个百分点。

  530亿的净利润是个什么概念? 万科+碧桂园+融创=330亿。所谓的全球第一大房企碧桂园，地产老大哥万科，光芒瞩目的增长大王融创，三家加一起也才330亿。即使把除了恒大外的前十名所有利润加总在一起，就差不多恒大的利润水平。

  在恒大的半年度业绩发布上，恒大总裁夏海钧说：首先，恒大的利润增长主要源于2017年提出的两个转变：一是发展模式的转变，公司由规模型向规模+效益型转变；二是经营模式的转变，从三高一低向三低一高的转变。从2017年开始，恒大注重了规模和效益的平衡，即把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量，产生了今天的利润。

  其次，利润来源于三个方面：一是恒大超前的战略储备，即恒大在前些年一直把储备优质的土地作为公司重要的发展基础，而且土地集中在一二线%，三线%。这么多土地储备，单价只有1683元/平方米。二是土地规模非常大，恒大只有280个项目，平均每个项目面积有37万平米，都是大项目。大项目一期开发完以后，二期三期随着配套的完善，楼面价是锁定的，销售价格是增长的，利润自然就来了。三是由三高一低向三低一高转换，说通了就是把负债率降下来，从2016年的净负债率4.32倍降到今天的1.27倍。以前报表里的永续债已经还完了，这个里面前两点把这块去掉了两百多亿，今年利润当然反映得更好一点。

  再次，恒大最大的特点，就是产品的标准化。标准化、集约化采购，大规模降低了工程成本和造价，在这一块也是给业主创造了有效的利润空间。

  总结夏总的发言，可以归结为四个方面：战略发生转变，从单纯的速度发展向质量发展，单纯的高周转朝着良性发展。战略土地储备量足，买的土地便宜，赶着了市场的红利期。专做大项目，前期投入后期收益。产品标准化，容易提升利润。

  其实，碧桂园和万科也是做标准化的高手，550亿的利润主要来自于精准判断和科学选择，即恒大有科学发展的战略规划。

  至于目前对于行业关注的，重点布局那些城市，包括市场的大趋势如何，夏总也给出了恒大的判断和选择。恒大的土地储备主要覆盖中国的一二线城市，以及经济发达的地级市和三线城市。四线我们不打算去，把有效的土地储备集中在人口净流入的区域，以保证项目的稳定增长。

  业绩发布会的第二天，恒大研究院任泽平院长在大连发表演讲：中国房地产去库存已经成功，目前商品房可售面积是最近十多年来最低。棚改货币化安置等刺激政策正在退出。因此判断，至少未来3-5年，一大批三四线城市将受到重大影响。没有产业和人口支撑的三四线城市，房地产很危险。

  任泽平和夏海钧几乎如出一辙，四线城市有风险，不进：总裁态度=首席经济学家态度。

  恒大早已不是过去的恒大了，其实恒大于2018年3月推出了新恒大模式：响应党和国家高质量发展要求，立足企业自身发展需要，恒大富有历史使命感和社会责任感，立志成为伟大公司，满足人民日益增长的美好生活需要，为实现中国梦贡献力量。

  2018年，恒大开始实施新战略，提出要坚定不移地实施规模+效益型发展模式，要坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的三低一高经营模式。并在产业布局上积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。

  新恒大绘就新蓝图：2020年底总资产破3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

  作为首席经济学家，任泽平在恒大主要负责宏观政策分析，市场发展方向及行业发展动力分析，为企业战略战略发展方向提供报告。恒大的新战略与任泽平的思想观点高度重合：大力发展民生地产，进入文化和健康及科技产业；追求高质量发展，降低负债，防止高杠杆危机，提升经营质量。

  实际上是任泽平助推了恒大新战略，并且极有可能主导了恒大这半年来的主要战略决策，降杠杆降负债，追求有质量的发展，重点布局一二线城市。甚至包括投资乐视汽车，恒大与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入千亿进入新产业投资。

  任泽平作为许家印的高参，主要目标是：正确判断房地产市场周期和行业趋势，找到一个万亿市场的新增长点，防范千亿市值企业金融市场尤其是股市风险，合理的进行千亿投资组合，资产增值。

  每个企业都应有个诸葛亮，像任泽平一样。包括有个像恒大一样的研究院，研究只是动作和道具，结果是为企业所用。

  曾几何时，市场研究部、战略规划部就是个摆设，被很多企业束之高阁。这些部门没有产出，不能直接创造业绩，要他们有什么用？随便拿块地都能卖，要你们干嘛？只要有货，就有用户排队，谈什么选择和方向？企业要什么战略？ 今年五百亿明年一千亿后年两千亿，前进再前进。

  很多老板认为，一个销售经理的价值，远大于一个市场总监的价值。觉得战略就是拍脑袋，就是自己一个人一言堂。包括很多企业喜欢把名字叫的高大上，但是却忽略了人的价值，薪水低的可怜。

  阿里巴巴和京东的竞争，其实是不同发展模式的竞争。百度引进陆奇，做的最关键的选择是确立了百度智能化AI的发展核心，百度的股价重新回归巅峰。腾讯致力于社交平台的多元化业务发展，包括腾讯投资系也全部都是基于腾讯业务的战略投资。

  房地产开发企业，各家的发展模式其实已经产生了分化。万科提早布局了多元化，致力于美好生活场景的打造。融创致力于美好生活高端住宅和改善型住宅的定位，发展产城和文旅产业，收购乐视布局文娱。恒大发展有质量的民生地产，搞了一千亿的新产业发展基金，大胆接盘了贾跃亭的FF进入新能源领域。碧桂园全产业链布局，甚至搞起来了农业和机器人。

  这几年各大开发商从一千亿干到了五千亿，销售额翻了五倍，利润却没有增长五倍，利润率也在持续下降。房地产一手房开发这碗饭越来越不好吃了，利润空间越来越没有想象力，舍命奔跑搞到万亿，业不会有什么新花样。

  十年后，我们再看今天提到的这些房企。可能有些已经掉队了，可能各家的业务布局都有非常大的差异。这就是战略上的差异导致的。

  企业家的生意，思维再牛，未必每天有那么多的时间去消化海量的信息，诸葛亮的作用就是帮老板消化海量的信息，进行专业的判断，最终提出利于企业未来的发展的建议。

  二战初期，德军所向披靡，并不是德国的将军厉害，而是德军有一只训练有素的世界一流参谋团队。每一次战役的胜利，无不凝结着参谋们的不眠之夜。

  毕竟销售一线重视的是转化，而市场看的更多是前瞻性的判断。比如曾经的星河湾进入了鄂尔多斯拿了上万亩地，首期两千亩全部施工，开盘销售仅60套。当初四大知名代理公司调兵遣将，星河湾各大老大汇聚，四百个一线销售精英。为什么是这样的业绩? 是他们的销售能力不行？还是判断错了市场，拿错了地？

  现在的环京月销售不足几百套，和最巅峰的环京比，销量不及其百分之五。去年还有企业高价进入拿地，现在的环京，动弹不得。

  营销，实际上的意思就是临门一脚，转化环节。但是拿对地、拿好地、精准定位、合理规划，做出存在竞争力的产品，才是最重要的事。

  融创从七百亿冲击三千亿，实际上的意思就是做对了几个判断。坚持中高端住宅开发，坚持中国重点一二线城市开发，坚持市场低谷并购等待市场反弹。都说孙宏斌胆大是赌徒，包括曾经在2014年和2015年主动发起多起行业大型的收并购，其实是坚持了正确的判断。

  碧桂园在2018年初号召全集团进行全覆盖，县城及乡镇都属于全覆盖范围。但是在年中，中国楼市基本面发生了变化，果断叫停全覆盖。

  恒大本次提前发动金九银十的全国644个项目的促销，是基于对于下半年市场不乐观的判断之后，做出的销售提前前置决策。

  这个月一千人抢六千套房子，下个月可能新政一出售楼部门可罗雀。这个月还可以拿到很便宜的钱，下个月可能各大银行都借不到钱。市场研判与战略选择的价值会慢慢的大。

  房地产市场是个非常奇葩的市场，这么多年，地产企业从来就没遵循市场经济的基本规律。多数时候都是卖方市场，但未来一定会不同。所谓的未来不同是中国房地产行业已确定进入一个全新的时代，未来的中国家庭不缺房但缺好房。

  中国的城镇化率接近了60%，开始逐渐接近发达国家水平，中国的家庭负债率尤其是房屋购买带来的家庭负债率严重超过世界中等水准。中国家庭非一线城市外户均房屋持有数量为两套。甚至有不少中国家庭的房屋持有数量超越十套，而中国的新生儿童出生率已经持续下降。

  中国的城镇化红利和人口红利正在逐渐消失，但手里的房产却不少，家庭负债也处于高位，以前疯狂买房置业的趋势在某个时点一定会逐步消失。未来的家庭置业，一定是全新的置业逻辑。不缺房的情况下缺好房，房企的产品竞争能力和用户吸引能力非常重要。

  所谓的产品能力，实际上的意思就是使用户得到满足需求和超越同行的能力，以及同样成本和利润率下更好的产品表现能力。所谓的用户吸引能力，其实除了产品外，更多是品牌美誉度，用户互动能力和用户持续的良好服务能力。

  这和传统的地产思维相违背，包括标准化有可能未来也会被颠覆掉，尤其是低质量、低水平的标准化。对于市场和用户的理解，需求的深度挖掘，只会越来越重要。这就需要一个深度的以客户的真实需求和品牌持续发展为核心的产品研发和客户研究团队。

  企业和企业的差距，业务和业务的差距，永远是战略的差距，而不是执行力的差距，没有企业家会去把业务失败归结于四千元月薪基层员工执行力不强的。

  大企业犯错尤其是灾难性错误，一定是政治路线错了，或者过于激进或者偏于保守，或者产品掉队，或者长期资金市场危机，或者在红海里被围攻，这些恰恰是诸葛亮这个层级人员的专业和职业敏感度，所能给企业的价值。

  任泽平这样的大神很少，1500万的年薪，不是每个企业都有机会和魄力引进这样的大神，不得不为许家印的勇气和魄力点赞，慧眼识英雄。